Stambeni krediti
Osnovne informacije, pitanja i odgovori na temu “Stambeni krediti”
Kupovina stana ili kuće predstavlja jednu od najvažnijih odluka sa kojom se susrećemo u životu. Ovo su neke najvažnije informacije koje bi trebalo znati pre ulaska u celu tu priču.
Ukoliko nemate dovoljno sopstvenih sredstava za kupovinu željene nekretnine možete podići stambeni kredit. Minimalno učešće je trenutno 10%, ali ne u svim bankama i ne za sve klijente. Uslovi mogu biti da je u pitanju prva nekretnina, da se nalazi u velikim gradovima, kao što su Beograd ili Novi Sad i slično.
Ukoliko ste pronašli nekretninu koja Vam se dopada, podatke o tome da li su stan ili kuća uknjiženi, da li su u privatnoj svojini prodavca itd, možete pronaći uvidom u javne podatke katastra za registar nepokretonsti na sajtu: еКатастар непокретности: Јавни приступ (rgz.gov.rs). Pretragu možete vršiti preko adrese nekretnine ili broja parcele, u zavisnosti od toga kojim podatkom raspolažete.
Sledeći korak bi bio odabir vrste Stambenog kredita. U ponudi su trenutno krediti vezani za kurs evra i dinarski, oni sa promenljivom kamatnom stopom i fiksnom. U pojedinim bankama, postoji mogućnost odabira na primer, fiksne kamatne stope, pa nakon tri godine, prebacivanje na promenljivu i obrnuto.
Kamatne stope
Promenljiva kamatna stopa znači da će se mesečni anuitet menjati na određeni vremenski period (mesečno, tromesečno, polugodišnje) u zavisnosti od toga koji način obračuna primenjuje banka u kojoj podnosite zahtev.
Fiksna kamatna stopa podrazumeva isti mesečni anuitet tokom celog perioda otplate. Fiksna kamatna stopa je inicijalno nešto veća od promenljive.
Kredit vezan za kurs evra znači da se mesečni anuiteti naplaćuju po srednjem kursu NBS, na dan dospeća.
Promenljiva kamatna stopa valutnih kredita se sastoji iz dva dela: fiksnog dela koji određuje banka i promenljivog dela kamatne stope koji čini vrednost euribora. EURIBOR je međubankarska referentna kamatna stopa koja se primenjuje u zoni evra. Utvrđuje ga Evropska bankarska federacija i Asocijacija za finansijska tržišta. Dnevni pregled I kretanje vrednosti EURIBOR-a možete pogledati na internet stranici: https://www.emmi-benchmarks.eu/euribor-org/euribor-rates.html
Promenljiva kamatna stopa dinarskih kredita sastoji se iz dva dela: fiksnog dela koji određuje banka i promenljivog dela kamatne stope koji čini vrednost BELIBOR-a. BELIBOR je referentna kamatna stopa za dinarska sredstva ponuđena od strane banaka Panela, na srpskom međubankarskom tržištu. Dnevni pregled I kretanje vrednosti BELIBOR-a možete pogledati na sajtu Narodne banke: https://nbs.rs/sr/finansijsko_trziste/dnevni-pregled-ks/
Osiguranje
Još jedno, vrlo važno pitanje ili odluka, vezano za stambeni kredit.
Osiguranje nekretnine koja će biti predmet hipoteke je obavezna stavka I to traže sve banke. Imovinsko osiguranje znači da Vam je predmetna nekretnina zaštićena od rizika izlivanja vode iz instalacija, požara, udara groma, loma stakla i slično U slučaju da u toku trajanja važenja polise dođe do navedenih rizika, osiguravajuća kuća će pokriti nastale troškove do određenog iznosa. Ova polisa se obično plaća na godišnjem nivou I zavisi od građevinske vrednosti nekretnine.
Životno osiguranje obično nije obavezno, ali je preporučljivo. Ovom vrstom osiguranja štitite svoje naslednike od dalje otplate kredita ukoliko nastane osigurani slučaj.
Katastarske i notarske takse
Poslednji korak u realizaciji Stambenog kredita je overa ugovora o kupoprodaji i založne izjave kod notara I plaćanje katastarske takse za upis hipoteke.
Visina taksi zavisi od iznosa kredita, a sajtovi na kojima možete proveriti koliko one iznose su: https://www.mpravde.gov.rs i https://www.rgz.gov.rs
I na kraju, ono što je vrlo bitno da znate.
U toku otplate Stambenog kredita imate mogućnost da vršite delimičnu i potpunu prevremenu otplatu do 1.000.000,00 dinara u toku jedne godine, bez ikakvih troškova i penala.
13.11.2023.
Odluka o privremenim merama za banke koja se odnosi na stambene kredite fizičkim licima
Ova odluka je doneta 13.9.2023. godine i biće na snazi do 31.12.2024.godine. Cilj je da se zaštite klijenti koji u korišćenju imaju stambeni kredit sa promenljivom kamatnom stopom. Naime, u poslednje dve godine, vrednost EURIBORA se drastično uvećala što je dovelo do dupliranja kamatnih stopa na stambene kredite i uvećanja anuiteta i do 40%, u odnosu na prvobitne. Šestomesečna vrednost EURIBORA je 3.1.2022.godine iznosila -0,587%, da bi 1.9.2023.godine dostigla vrednost od 3.642%.
Upravo iz tog razloga, Narodna banka je donela mere kojima se privremeno ograničava rast kamatnih stopa na postojeće i umanjuje ugovorena promenljiva kamatna stopa na nove plasmane.
Odluka Narodne banke primenjuje se u sledećim situacijama:
– Na stambene kredite odobrene u svrhu kupovine stambene nepokretnosti u iznosu ne većem od 200.000,00 EUR u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu i koji je obezbeđen hipotekom na stambenoj nepokretnosti
– Ukoliko klijent u korišćenju ima više stambenih kredita u Banci na dan stupanja na snagu Odluke, ograničenje se odnosi samo na prvi stambeni kredit
– Banka od klijenta neće potraživati razliku u naplaćenoj kamati usled umanjenja kamatne stope
– Pored ograničenja kamatnih stopa na postojećim plasmanima, Odlukom su definisane i maksimalne kamatne stope za nove plasmane
– Banka je dužna da omogući delimičnu ili potpunu otplatu stambenog kredita bez naknade, nezavisno od iznosa koji se prevremeno otplaćuje.
Primena privremenih mera na nove plasmane
Kod stambenih kredita sa promenljivom kamatnom stopom koji budu odobravani tokom trajanja ove odluke, fiksni deo nominalne kamatne stope (marža banke) ne sme biti viši od 1,1% u tom periodu, a nakon tog perioda, u procentu koji je utvrđen ugovorom o kreditu.
Kod stambenih kredita sa fiksnom kamatnom stopom koji budu odobravani tokom trajanja ove odluke, nominalna kamatna stopa ne može biti viša od 5,03%.
Primena privremenih mera na postojeće plasmane sa promenljivom kamatnom stopom
Banka je dužna da obezbedi da nominalna kamatna stopa, tokom trajanja ove odluke, ne bude viša od 4,08%.
Izuzetno, u slučaju da je stambeni kredit odobren u periodu od 31.7.2022.godine do dana stupanja na snagu ove odluke, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o sambenom kreditu kamatna stopa bila viša od 4,08%, nominalna kamatna stopa ne može biti viša od inicijalno ugovorene.
Mišljenje Bankarskog savetnika
Ukoliko već imate u korišćenju stambeni kredit sa promenljivom kamatnom stopom i odobren je pre 31.7.2022.godine, sada nije dobar trenutak za refinansiranje, bar dok su na snazi mere NBS. Nominalna kamatna stopa bi najverovatnije bila viša od 4,08%, imajući u vidu prethodno navedenu šestomesečnu vrednost EURIBORA.
Ukoliko planirate da sada podignete stambeni kredit, znajte da će ponude svih banaka biti jako slične u visini mesečnog anuiteta do 31.12.2024.godine. Trebalo bi obratiti pažnju na uslove koje banka nudi nakon 31.12.2024.godine i izabrati ponudu koja Vam najviše odgovara.
Pitanja i odgovori
Pitanje: Pozdrav,
Isplatio sam stambeni kredit pre roka, pa čekam brisovnu dozvolu od banke već tri nedelje.
Hteo sam da pitam koji je poslednji rok kada banka mora da mi da brisovnu dozvolu nakon ispalate kredita u celosti?
Pitanje postavio: Aca
Odgovor: Ukoliko Vam je u Banci rečeno da je pokrenut postupak za dobijanje brisovne dozvole, procedura može potrajati par nedelja do mesec dana.
Ne postoji precizno definisan rok za izdavanje tog dokumenta.
Imate mogućnost da se pisanim putem obratite Banci, preko sajta ili u najbližoj ekspozituri, sa pitanjem u kom vremenskom periodu možete očekivati dozvolu za skidanje hipoteke. Rok za dobijanje odgovora na pisani prigovor je 15 dana.
U slučaju da ne budete zadovoljni dobijenim odgovorom, možete se dalje obratiti Narodnoj banci Srbije.
Pitanje: Poštovani,
Paušalac sam već 2 godine. Osnovica mi je 79.400 dinara. Zarađujem mesečno preko 3000$ od klijenata.
Želim da kupim kuću koja kosta 93.000 EUR.
Obzirom da ne isplaćujem sebi zaradu na sifru 241, niti slično, samo podignem gotovinu sa računa i prelazim 3.000.000 dinara godišnje.
Da li je moguće da se, osim osnovice, uzmu u obzir i ugovori koje imam sa američkim firmama? Na primer: imam jedan ugovor sa firmom gde mi je
fiksna plata 1.650$ mesečno.
Učešće nemam, imala bih samo 10% da dam.
Može li neki savet šta da radim?
Pitanje postavila: Katarina
Odgovor: Postoji mogućnost da Vam banka pored osnovnog primanja, u određenom procentu, prihvati i dodatna primanja po osnovu sklopljenih ugovora. Pogotovu ukoliko su ugovori sklopljeni na neodređeno vreme i isplata redovna. Pored toga, u prilog Vam može ići kvalitetna nekretnina koja bi bila predmet hipoteke. Pod pojmom kvalitetna mislimo na, po bančinim kriterijumima, lako utrživu nekretninu.
Ukoliko dodatna primanja po osnovu ugovora sa stranim firmama nisu prihvatljiva, možete razmisliti o opciji podizanja kredita uz solidarnog dužnika. Pogodno bi bilo da solidarni dužnik ima višegodišnji radni staž kod trenutnog poslodavca, stalan radni odnos, zaradu iznad ili minimum na nivou prosečne.
Predlažemo da obiđete više banaka, jer se uslovi odobravanja kredita mogu značajno razlikovati.
Pitanje: Poštovani,
Da li je moguće dobiti subvencije za pomoć majkama pri kupovini prve nekretnine i sredstva za kupovinu kuće na selu? I jedna i druga sredstva se dobijaju preko projekata Ministarstava.
Ako mi je naknada za porodiljsko 78.500 dinara, koliki stambeni kredit mogu da dobijem?
Hvala
Pitanje postavila: Aleksandra
Odgovor: Na osnovu dokumentacije priložene na sajtu Ministarstava za brigu o porodici i demografiju, odn. na sajtu Ministarstva za brigu o selu, došli smo do zaključka da nije moguće ostvariti pravo na obe vrste subvencija istovremeno.
Ukoliko podnesete zahtev za dobijanje bilo koje od ove dve vrste državnih subvencija, kao deo neophodne dokumentacije tražiće se da priložite i Vašu overenu izjavu da već niste podneli zahtev za neku drugu vrstu državne pomoći u istu ili neku sličnu svrhu.
U nastavku su navedeni linkovi sajtova na kojima se možete informisati o svim najbitnijim detaljima u vezi ovih subvencija.
https://www.minbpd.gov.rs/subvencije/
Naš sajt inače pruža savete samo o temama iz oblasti bankarstva.
Maksimalan iznos bankarskog kredita na visinu primanja od 78.500,00 RSD i na najduži rok od 360 meseci okvirno bi mogao iznositi oko 70.000,00 EUR. Sve zavisi od uslova pod kojim banka odobrava stambene kredite i na koji način obračunava kreditnu sposobnost.
S obzirom na to da ste naveli da Vas interesuje kuća na selu, treba imati u vidu da je mala verovatnoća da ćete tu nekretninu moći da stavite pod hipoteku, što je jedan od uslova za dobijanje ove vrste kredita. Banke najčešće za obezbeđenje prihvataju nekretnine u mestima koja imaju bar 10.000-15.000 stanovnika, tako da biste u slučaju uzimanja stambenog kredita za kupovinu kuće na selu najverovatnije morali da stavite hipoteku na neki drugi objekat koji je prihvatljiv banci kod koje se uzima kredit.
Preporučujemo da se raspitate u više banaka o mogućnostima dobijanja ove vrste kredita kako bi bili u mogućnosti da donesete odluku koja će biti u Vašem najboljem interesu.
Pitanje: Poštovani,
Suprug i ja hoćemo da kupimo stan.
Ako bi on bio nosilac kredita, na koji način ja mogu da budem navedena kao kupac kako bi se oslobodili plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava?
Suprug ima već nekretninu na svoje ime, ja nemam.
Pitanje postavila: Angelina
Odgovor: Dozvoljeno je da kupac nekretnine i podnosilac zahteva za stambeni kredit budu različite osobe, ali u tom slučaju moraju biti u bračnom ili bliskom rodbinskom odnosu.
Vaš suprug može podneti zahtev za stambeni kredit, a Vi biste bili navedeni prvo u predugovoru, a zatim u ugovoru o kupoprodaji, kao kupac nekretnine koja je predmet kreditiranja. Na koji način će to biti definisano u Ugovoru, možete se konsultovati sa advokatom i bankom preko koje bi bila realizacija kredita.
Moramo napomenuti da ovakva situacija nije standardna i da postoji mogućnost da neke banke (u skladu sa svojom poslovnom politikom) neće biti spremne da finansiraju ovakvu vrstu kupovine stambenog prostora.
Ali, kao i uvek u ovakvim i sličnim situacijama, preporučujemo da obiđete više banaka i da na licu mesta proverite kakav je njihov stav u vezi Vaše situacije, kao i da dobijete prave informacije o uslovima kreditiranja koje će Vam pomoći u izboru najbolje opcije za Vas i Vašeg supruga.
Pitanje: Poštovani/a,
Nameravam da podignem stambeni kredit, a zaposlen sam u udruženju građana po ugovoru o radu, na neodređeno vreme i sa stabilnim mesečnim primanjima.
Da li mi možete reći da li su uslovi za dobijanje kredita i podobnost isti kao da se radi u nekom drugom sektoru privrede?
Pitanje postavio: Marko
Odgovor: Sve zavisi od poslovne politike banke.
Ponude banaka za različite kategorije klijenata i uslovi odobravanja se mogu značajno razlikovati.
Može se desiti da Vam u jednoj banci ponude standardne uslove za odobrenje ove vrste kredita, dok u nekoj drugoj dobijete odgovor da postoji mogućnost da kredit dobijete, ali pod posebnim uslovima. Ovi posebni uslovi predstavljaju specifične zahteve banke kao na primer: dodatno sredstvo obezbeđenja u vidu solidarnog dužnika ili žiranta, veći procenat učešća, veću kamatnu stopu i slično.
Predlažemo da obiđete više banaka i raspitate se o svojim mogućnostima.
Pitanje: Poštovani,
Vlasnik sam 70% stana i želela bih iz kredita da otkupim preostali deo.
Koji uslovi kredita bi se primenjivali i da li je moguće da tih 70% bude i samo učešće?
Unapred hvala i pozdrav.
Pitanje postavila: Ivana
Odgovor: Možete podići stambeni kredit i njime otkupiti preostalih 30% vrednosti stana. Dokumentacija je standardna, kao za bilo koji kredit tog tipa.
Imajući u vidu da Vam nedostaje 30% vrednosti stana, najverovatnije Vam učešće neće biti potrebno, ali to zavisi od poslovne politike banke u kojoj ćete podneti zahtev.
Hipoteka se stavlja na kompletnu nekretninu.
Na osnovu informacija koje posedujemo skrećemo Vam pažnju na činjenicu da banke putem kredita uglavnom ne finansiraju kupovinu stambenog prostora od najbližih srodnika (otac, majka, brat, sestra), kao i od supružnika, ukoliko nije u pitanju kupovina suvlasničkog dela stana radi regulisanja imovinsko pravnih odnosa nastalih po osnovu izvršenja pravosnažnog ostavinskog rešenja.
Ukoliko je Vaš slučaj takav neophodno je priložiti banci i Rešenje o nasleđivanju.
Ukoliko to nije tako, predlažemo Vam da posetite više banaka (ili da pošaljete mail sa svojim pitanjem na njihove kontakt adrese), jer je moguće da neka od njih kreditira i kupovinu nepokretnosti sa vlasničkom strukturom kao što je u Vašem slučaju.
Pored ove, postoji još jedna opcija. U pitanju je podizanje gotovinskog dinarskog kredita, pod uslovom da je iznos koji možete podići jednak ili veći od iznosa koji Vam je potreban.
Prednosti gotovinskog kredita su: jednostavna procedura, brzo odobravanje, niži troškovi realizacije, nema hipoteke.
Nedostaci: veća kamatna stopa.
Pitanje: Poštovani,
Kako je novi zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga trenutno u skupštinskoj proceduri, želim da Vas pitam da li on važi i za postojeće korisnike sa fiksnom kamatnom stopom?
Hvala unapred
Pitanje postavio: Oliver
Odgovor: Nacrtom novog Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga predviđena su ograničenja kamatnih stopa, ali samo na novoodobrene plasmane. Krediti koji su već u korišćenju, ne podležu ovim promenama. Ipak, kako je u pitanju tek nacrt novog zakona i kako se konačna verzija može značajno razlikovati od početnog predloga zakona, svoje konačno mišljenje možemo dati tek nakon njegovog usvajanja.
Trenutno je na snazi Odluka o privremenim merama na osnovu koje je Narodna banka privremeno ograničila kamatnu stopu i na postojeće stambene kredite, ali samo za one sa promenljivom kamatnom stopom. Kod promenljive kamatne stope, prilikom potpisivanja ugovora o stambenom kreditu, korisnik ne zna u kom će pravcu ići referentna kamatna stopa.
Drugačija je situacija sa kreditima koji imaju fiksnu kamatnu stopu. Fiksna kamatna stopa je u ugovoru precizno definisana i obe strane su je svojim potpisima prihvatile.
Treća vrsta stambenih kredita koja koristi kombinovanu kamatnu stopu (koja može biti ili fiksna ili promenjiva u zavisnosti od odredbe Ugovora o kreditu, odn. izbora korisnika kredita) imala je ograničenje samo u delu koji se odnosi na period sa promenljivom kamatnom stopom.
Ukoliko novi Zakon ne bude sadržavao promene koje bi Vama najviše odgovarale, postoji mogućnost refinansiranja stambenog kredita u postojećoj ili drugoj banci. Uvek bi trebalo prvo pitati u matičnoj banci, prvenstveno zbog troškova koji bi bili znatno manji.
Za refinansiranje stambenog kredita u drugoj banci, sama procedura i troškovi realizacije, skoro da su jednaki troškovima za kupovinu nove nekretnine.
Pitanje: Pozdrav,
Interesuje me na čiji trošak ide skidanje hipoteke sa nekretnine nakon otplate stambenog kredita.
Pitanje postavio: Nikola
Odgovor: Taksu za skidanje hipoteke, kao i taksu za uspostavljanje hipoteke, plaća korisnik kredita.
Nakon konačne otplate, korisnik kredita u Banci podnosi zahtev za izdavanje brisovne dozvole. Brisovnu dozvolu odnosno brisovnicu, Banka šalje nadležnom katastru, nakon čega katastar donosi Rešenje o brisanju hipoteke sa predmetne nekretnine i o tome obaveštava Banku i korisnika kredita.
U Rešenju se navodi visina takse koju korisnik kredita treba da plati kako bi Rešenje bilo konačno.
Pitanje: Pozdrav,
Pitanje u vezi nekretnine koju želimo da kupimo preko stambenog kredita.
Specifična situacija je ta da taj deo kuće koji želimo da uzmemo seku katastarske opštine, pa se kuća nalazi na 2 parcele.
Vlasnik kuće je dobio iz opštine saglasnost da se katastarske granice promene, ali iz katastra su mi rekli da to nije moguće i da to ostaje tako kako je.
Vlasnik kuće je vlasnik obe parcele.
Da li banka neče praviti problem povodom toga za stambeni kredit?
Pitanje postavio: Milan
Odgovor: U pitanju je specifična situacija kada se nekretnina koja je predmet kupovine i hipoteke, nalazi na dve parcele. Dobra strana je ta da je u pitanju isti vlasnik.
Važno je znati da banke, prilikom odobravanja Stambenog kredita, traže da sve nekretnine koje se nalaze na parceli na kojoj je i predmetna nepokretnost, takođe moraju biti stavljene pod hipoteku. Ovo može biti problem ukoliko prodavac pored kuće koju želi da proda, ima još objekata u ličnom vlasništvu koji nisu predmet kupoprodaje.
Ovo je svakako pravno pitanje, tako da predlažemo da prvo izvučete list nepokretnosti za kuću koju želite da kupite i u banci zatražite preliminarno pravno mišljenje. Da li će Vam za to biti potreban još neki dokument, zavisi od same banke.
Na taj način ćete sebe zaštititi od dodatnih troškova i nepotrebno utrošenog vremena ukoliko se ispostavi da banka nije spremna da kreditira navedenu nepokretnost.
Negativno mišljenje u jednoj, ne znači isto mišljenje i u nekoj drugoj banci, pa se u tom smislu vredi raspitati u više poslovnih banaka.
Pitanje: Pozdrav,
Recimo da mesečno u proseku uštedim 600 eura. Ako je, recimo, na 10 godina mesečna rata kredita 500 eura (i to bih mogao da max platim), a na 25 godina 250 eura mesečno, šta je bolje za mene:
1) Uzeti kredit na 10 godina i živeti skoro pa na nuli svaki mesec, ali što pre otplatiti kredit
2) Uzeti kredit na 25 godina, a onda štedeti mesečno više i onda uplaćivati godišnje za prevremenu otplatu, ali živeti opuštenije? I ovde je cilj da se kredit otplatiti što pre, recimo za 10-11 godina.
Hvala
Pitanje postavio: Aleksa
Odgovor: Vaše razmišljanje je potpuno ispravno i racionalno.
Ukoliko se opredelite za prvu opciju, brže ćete otplatiti kredit, ukupna kamata koju plaćate banci će biti znatno manja, brže ćete moći da skinete hipoteku i slično.
Međutim, život je nepredvidiv i teško je u ovom trenutku znati da li ćete moći narednih deset godina da uredno otplačujete kredit i pri tom, kako sami kažete, živite skoro na nuli.
Ukoliko se opredelite za drugu opciju, imaćete mogućnost da pored redovne rate, koja će biti relaksiranija, ostavljate na ime štednje koliko god ste u mogućnosti i onda povremeno vršite delimičnu prevremenu otplatu kredita. Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, dozvoljeno je u roku od 12 meseci uplatiti na ime smanjenja glavnice kredita do 1.000.000,00 dinara bez ikakvih troškova. Rok otplate kredita ostaje nepromenjen.
Moguće su i kombinacije koje se odnose na smanjenje glavnice i skraćenje roka do visine trenutno važeće rate.
Ukoliko se skraćuje rok, banka može naplatiti za to određenu naknadu.
Procedura bi trebala biti vrlo jednostavna. Uplata željenog iznosa, potpisivanje zahteva za delimičnu prevremenu otplatu i nakon toga, potpisivanje aneksa ugovora.
Naravno, postoji i treća opcija za kredit, koja bi ustvari predstavljala kombinaciju predložene dve. Nešto duži rok i nešto manja rata u odnosu na prvu varijantu.
Na osnovu svega navedenog, predlažemo drugu ili treću opciju.
Pitanje: Pozdrav,
Da li je moguće podići kredit za kupovinu novog stana tako što će se stan koji je već u vlasništvu staviti pod hipoteku?
Reč je o nezaposlenom licu.
Hvala
Pitanje postavio: Milan
Odgovor: Moguće je kao sredstvo obezbeđenja staviti pod hipoteku nekretninu koja je u vlasništvu, pod uslovom da ponuđena nekretnina ispunjava sve uslove koje banka traži.
Bez obzira na to koja je nekretnina ponuđena kao sredstvo obezbeđenja, podnosilac zahteva za Stambeni kredit mora imati redovne mesečne prihode.
Sama hipoteka nije dovoljna kao garancija za odobrenje i redovnu otplatu kredita.
Pitanje: Pozdrav,
Pitanje jedno samo. Zaposlen sam u Slovenačkoj firmi, radim u Americi. U Srbiji imam ženu i dvoje dece.
Kupio bi stan od nekih 90 hiljada evra, s tim što bi 40-50% dao odmah, a ostatatak na kredit.
Postoji li mogućnost da meni neka banka odobri sredstva za kupovinu stana, pa stavio bi taj stan pod hipoteku…
Hvala unapred.
Lep pozdrav
Pitanje postavio: Kristijan
Odgovor: Imajući u vidu da radite u inostranstvu i da u Srbiji, u toku godine, boravite kraće od godinu dana, Vi imate status nerezidenta.
Postoje banke koje odobravaju Stambene kredite za nerezidente i pod tim nazivom bi trebalo da izvršite pretragu preko interneta.
Pored naziva banaka koje odobravaju ovu vrstu kredita, dobićete informacije i o potrebnoj dokumentaciji.
Pitanje: Poštovanje,
Interesuje me da li možda neka banka prihvata nekretninu umesto učešća za stambeni kredit?
Naime, suprug i ja smo zainteresovani za stambeni kredit, posedujemo našu nekretninu koju bismo založili umesto učešća.
Oboje smo u stalnom radnom odnosu. On je u privatnoj firmi i prima deo plate 70.000,00 na račun, a drugi deo u gotovini. Ja sam u državnom sektoru i moja plata od 85.000,00 ide u potpunosti na račun.
Možete li mi takođe reći koliki iznos kredita bi nam banka odobrila ukoliko bi prihvatila i stan u zalog?
Hvala unapred
Pitanje postavila: Tatjana
Odgovor: Kada kupujete stan ili kuću na kredit, banka Vam traži sredstvo obezbeđenja. To može biti nekretnina koja je predmet kupovine i u tom slučaju Vam je neophodno učešće, minimum 10%, 20% ili 30%, u zavisnosti od uslova banke. Banka ne mora imati dokaz da je učešće isplaćeno. Dovoljna je samo konstatacija u predugovoru, odnosno ugovoru o kupoprodaji.
Kao sredstvo obezbeđenja može biti i neka druga nekretnina koju imate u vlasništvu i ukoliko je procenjena vrednost te nekretnine 20%-30% veća od visine kredita, učešće Vam nije neophodno.
U Vašem slučaju ograničenje može postojati zbog kreditne sposobnosti.
Ukoliko udružite primanja, maksimalan iznos kredita koji biste mogli podići bio bi 90.000,00- 100.000,00 EUR na najduži rok od 360 meseci. Čak i da je procenjena vrednost nekretnine, koja bi bila predmet hipoteke, duplo veća, maksimalna cena stana ili kuće koju biste mogli kupiti iznosila bi 90.000,00 – 100.000,00 EUR.
Sve banke imaju u ponudi stambene kredite bez učešća ukoliko se hipoteka uspostavi na vredniju nekretninu, jednu ili više.
Pitanje: Žena i ja smo podstanari. Kada bi uzeli stambeni kredit za stan u izgradnji i primera radi, kredit se odobri, a stan se završava za godinu dana.
Da li mi plaćamo ratu kredita od momenta odobrenja tj. davanja para investitoru ili od momenta kad se uselimo u stan?
Pitanje postavio: Andrej
Odgovor: Da biste podigli stambeni kredit za stan u izgradnji, uslov je da stan bude završen minimum 80%. Izuzetak su stanovi čiju izgradnju kreditira ista banka, pa je dozvoljeno da stepen završenosti bude manji.
Prenos kredita u korišćenje/otplatu kreće od trenutka kada je prodavac, odnosno investitor, isplaćen.
Bez obzira na to kada ćete se useliti u stan, obaveza plaćanja mesečnog anuiteta počinje mesec dana nakon realizacije kredita i traje sve do konačne otplate.
Ukoliko Vam je bitno da se što pre uselite, možete potražiti stan u izgradnji, ali sa još većim procentom završenosti gde bi i useljenje bilo u kratkom roku.
Pitanje: Poštovani,
Zanima me koje su moje opcije za dobijanje stambenog kredita s obzirom na specifičnosti mog posla. Radim kao pomorac, većinu godine provodim na brodu i nemam stalno zaposlenje u Srbiji, niti sam prijavljen na kućnu adresu.
Imam značajnu ušteđevinu u kešu koju bih iskoristio kao učešće za kupovinu kuće vredne 75.000 evra, pri čemu bih želeo da podignem kredit u iznosu od 30.000 evra.
Razmatram sledeće opcije:
1. Da otvorim firmu na svoje ime i na taj način formalizujem svoje prihode;
2. Da se zaposlim kod nekoga, pri čemu bih plaćao svoje doprinose kako bih imao dokumentovane prihode.
Možete li mi savetovati koja je opcija bolja u smislu dobijanja kredita?
Takođe, koliko visoka bi trebalo da bude moja plata kako bih što pre dobio kredit?
Da li postoje specifični uslovi koje bi banka zahtevala u mom slučaju?
Hvala unapred na pomoći.
Srdačan pozdrav
Pitanje postavio: Nemanja
Odgovor:
1. Ukoliko otvorite preduzetničku radnju, trebalo bi da poslujete određen vremenski period da biste stekli uslov za podnošenje zahteva za kredit. U većini banaka je minimalan period poslovanja dve godine. U situacijama kada je podnosilac zahteva istovremeno i vlasnik, banke mogu tražiti i analizu poslovanja i jemstvo firme.
2. Druga opcija je za nijansu jednostavnija i izvesnija, ali i u tom slučaju je potrebno da prođe određen vremenski period kako bi se stekli minimalni uslovi. Radni odnos na neodređeno, minimum šest ili dvanaest meseci kod trenutnog poslodavca, postojanje nekog kreditnog proizvoda koji je uredno otplaćen ili se duže vreme uredno otplaćuje, kvalitetan poslodavac, su samo neki od uslova.
Lična karta sa prijavom prebivališta na teritoriji Republike Srbije takođe može biti od značaja.
Visina zarade može u određenoj meri uticati na brzinu odobrenja, ali je usko povezana sa prethodno navedenim uslovima.
Zarada od 80.000,00 dinara bi bila dovoljna za traženi iznos kredita od 30.000,00 EUR i, recimo, rok od 120 meseci.
Predlažemo da, ukoliko je to moguće, zasnujete stalan radni odnos kod poslodavca koji posluje duže od dve godine, sa dobrom finansijskom slikom i da nakon šest meseci obiđete nekoliko banaka i raspitate se o svojim mogućnostima.
Dodatna prednost može biti ukoliko ponudite solidarnog dužnika ili žiranta.
Pitanje: Pozdrav.
Interesuje me starosna granica za otplatu stambenog kredita. Da li neka banka daje i preko 70 godina?
Pitanje postavila: Dragana
Odgovor: Gornja starosna granica za stambene kredite koji se osiguravaju kod Nacionalne korporacije je 70 godina života.
Što se tiče Stambenih kredita koji se ne osiguravaju kod Nacionalne korporacije, banke imaju slobodu da same definišu gornju starosnu granicu.
Sajt Bankarski savetnik se ne bavi pojedinačnom analizom ponuda banaka, pa Vam u tom smislu ne možemo dati informaciju da li neka banka odobrava ovu vrstu kredita preko starosnog limita od 70 godina.
Pitanje: Poštovani,
U vlasništvu imamo kuću u Kragujevcu koju smo legalizovali, uradili projekat rekonstrukcije, dobili građevinsku dozvolu sa klauzulom pravnosnažnosti i uradili projekat izvođenja radova koji ima urađen predmer i predračun.
U bankama je dosta nejasnih informacija za ovaj kredit. Šta i gde se može naći pod terminom 80 ili 100% završenost objekta što podrazumeva kredit koji tražimo?
Bankari daju odgovor ne znamo, vama banka daje novac, a vi morate za završite objekat u traženom procentu.
Predmer ima spisak radova, ali šta prakticno znači 80%. Šta to ne mora da se radi? Takođe, ako je 100%, mi možda možemo završiti sve uz kupovinu jeftinog materijala, ali ne želimo. Možda nam za stolariju ode novac kojim smo možda mogli završiti pod u nekoj sobi, a staviti jeftiniju stolariju.
Ko poseduje informacije o tome šta praktično znače ti procenti?
Hvala na odgovoru.
Pitanje postavila: Ivana
Odgovor: Banke odobravaju kredite za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju pod istim uslovima kao i za kupovinu već gotovog stana ili kuće. Pri tom mislimo na to da se traži uspostavljanje hipoteke na nekretnini koja je predmet kreditiranja, ili nekoj drugoj nekretnini.
Da bi određena nepokretnost mogla da se stavi pod hipoteku, mora biti minimum 80% završena.
Stepen završenosti određuje ovlašćeni procenitelj na osnovu činjeničnog stanja na terenu, kao i na osnovu uvida u projektno-tehničku dokumentaciju.
Predlažemo da kontaktirate nekog od ovlašćenih procenitelja sa tog područja. Možete mu dostaviti fotografije spoljašnjosti i unutrašnjosti objekta, dokumentaciju koju imate u vezi nekretnine, i reći će Vam makar okvirno, u kom procentu je zavrsen Vaš objekat.
Zvanična procena u vidu elaborata sa overom se naplaćuje.
Ukoliko procenitelj potvrdi da nepokretnost ima minimum 80% završenosti, možete se dalje raspitati u nekoj od poslovnih banaka u vezi kredita za dogradnju i rekonstrukciju.
Ova vrsta kredita se plasira 70% bezgotovinski na osnovu profaktura, ugovora sa izvođačem, predmera i predračuna i 30% gotovinski, na Vaš tekući račun.
Bezgotovinski deo može biti u tranšama dok se ne potroši odobrena kvota.
Ukoliko je banka kreditirala dogradnju, rekonstrukciju objekta koji je 80% završen i pri tom je isti dat kao sredstvo obezbeđenja (hipoteka), onda može definisati u Ugovoru o kreditu određeni rok da se objekat u potpunosti završi i uknjiži.
Pitanje: Poštovani, s obzirom da se bavite kreditnim savetovanjem da li znate da li postoji opcija dobijanja kredita za kupovinu nekretnine u inostranstvu, tj. u Hrvatskoj.
Sa tim da ja u Hrvatskoj i radim i primam platu i tu posedujem boravak, a imam srpsko drzavljanstvo.
Kredit koji mi je potreban je oko 90 000 evra, a nekretninu koju bi dao u zalog vredi oko 30% vise, tj. oko 120 000 evra (info od procenitelja). Nekretnina za zalog bio bi stan na Zvezdari.
Hvala na info.
Lep pozdrav
Pitanje postavio: Stefan
Odgovor: S obzirom na to da živite i radite u inostranstvu, Vi u Srbiji imate nerezidentni status.
Nerezidenti su lica koja žive i rade na teritoriji van Republike Srbije duže od godinu dana. Nerezidenti imaju brojna ograničenja koja se odnose na bankarske transakcije, kao i na kreditiranje.
Međutim, pojedine banke imaju u svojoj ponudi Stambene kredite za nerezidente. Ponude su namenjene fizičkim licima koja žive i ostvaruju prihode u nekoj drugoj zemlji, a zainteresovana su za kupovinu nekretnine na teritoriji Srbije.
Vaša situacija je posebno interesantna, jer želite da kupite nekretninu u inostranstvu.
Predlažemo da preko interneta potražite banke koje u ovom trenutku imaju u svojoj ponudi stambene kredite za nerezidente i raspitate se o uslovima.
Treba imati u vidu da nestandardni zahtevi, kao što je ovaj, mogu zahtevati nešto više dokumentacije, kao i vremena za donošenje odluke.
Pitanje: Poštovani, ostvarujem zaradu u visini od 156.000 dinara.
Zainteresovana sam za kupovinu stana čija je cena 110.000 evra, nova gradnja. Odgovarao bi mi kredit uz učešće od 10%.
Da li mi možete dati informaciju o očekivanoj visini rate i eventualno koje banke odobravaju stambene kredite uz učešće od 10%.
Srdačan pozdrav
Pitanje postavila: Marija
Odgovor: Narodna banka je pre par godina usvojila meru kojom se bankama dozvoljava finansiranje kupovine prve stambene nepokretnosti kreditom uz učešće od 10%. Međutim, banke shodno svojoj poslovnoj politici i sopstvenim procenama rizika, određuju da li će minimalno učešće čak i za kupce prve nepokretnosti biti 10 ili više procenata.
U ovom trenutku svega nekoliko banaka odobrava stambene kredite uz navedeno minimalno učešče.
Kako se uslovi i ponude banaka svakodnevno menjaju, banke koje u ovom trenutku nemaju u ponudi kredite sa 10% učešča, ne znači da to neće imati u nekom skorijem vremenskom periodu.
Visina rate zavisi od visine kamatne stope i dužine vremenskog perioda otplate kredita. Što je duži period otplate, visina mesečnog anuiteta je niža, ali je ukupan iznos kamate koji se plaća viši i obrnuto. Maksimalno opterećenje zarade za ovu vrstu kredita je 50%, u pojedinim bankama do 60%.
Trenutno su na snazi posebne mere Narodne banke kojima se do 31.12.2024. godine, između ostalog, ograničava rast kamatne stope na stambene kredite.
U skladu s tim, dati su okvirno sledeći primeri:
1) Na iznos kredita od 99.000,00 EUR, rok otplate 180 meseci, kamatnu stopu od oko 5%, visina mesečnog anuiteta bi do 31.12.2024. godine iznosila oko 785,00 EUR
2) Na iznos kredita od 99.000,00 EUR, rok otplate 360 meseci, visina anuiteta bi do 31.12.2024. godine, uz kamatnu stopu od oko 5%, iznosila oko 533,00 EUR
Nakon 31.03.2024. godine verovatno će doći do promene visine anuiteta u zavisnosti od fiksnog dela kamate koji određuje banka i promenljivog dela kamate na osnovu vrednosti EURIBOR-a.
Sa Vašom visinom zarade, mogli biste se uklopiti u navedeni rok otplate od 180 meseci. U tom slučaju, kredit bi Vas koštao oko 42.000,00 EUR, odnosno ukupan iznos za otplatu bi iznosio oko 141.000,00 EUR.
U drugom primeru, kredit bi Vas koštao oko 128.000,00 EUR, što znači da bi ukupan iznos za otplatu iznosio oko 227.000,00 EUR.
Naravno, potrebno je da prilikom donošenja odluke izaberete opciju koja najviše odgovara Vašim planovima i mogućnostima.
Pitanje: Kupac naše nekretnine predao je zahtev za stambeni kredit. Pri tome je napravljen predugovor koji je overen kod notara.
Od tada je prošlo devet meseci i do realizacije prodaje nije došlo.
Interesuje me da li je moguće da se stambeni kredit čeka devet meseci i uz to da je ona vaš zaposleni i da svaki put iznosi drugačije razloge.
Kolike su šanse da se stambeni kredit čeka toliko dugo.
Unapred hvala
Pitanje postavio: Bojan
Odgovor: Procedura za odobrenje stambenog kredita može trajati mesec, do mesec i po dana. Sve preko toga ukazuje da postoji neki problem za donošenje odluke.
Ukoliko problem nije u nekretnini, u smislu podobnosti za uspostavljanje hipoteke, onda problem postoji kod podnosioca zahteva za kredit.
Razlozi mogu biti brojni: visina primanja u odnosu na željeni iznos, kreditna istorija, firma u kojoj je zaposlen i slično.
Imajući u vidu da je prošlo devet meseci od podnošenja zahteva, a da odgovor još uvek nije poznat, male su šanse da će se uopšte nešto promeniti.
Predlažemo da, ukoliko predugovor nije vremenski ograničen, proverite sa advokatom ili notarom koje su Vaše mogućnosti za njegov raskid.
Pitanje: Poštovani,
U planu imamo kupovinu kuće, pa me interesuje da li banke daju stambeni kredit na kuće ili je to samo moguće za kupovinu stana?
Pritom, želim da napomenem da bi kupovinu obavili u drugoj polovini godine, nakon rodjenja deteta da bi dobili pravo pomoći za prvu nekretninu na ime majke.
Zaposlena sam, na neodređeno.
Pitanje postavila: Sandra
Odgovor: Stambeni krediti se odobravaju ne samo sa kupovinu stanova, već i za kupovinu kuća, kao i za izgradnju, dogradnju i renoviranje stambenih objekata.
Pojedine banke kreditiraju i kupovinu montažnih kuća.
Trebalo bi obratiti pažnju na lokaciju nekretnine koja se stavlja pod hipoteku, kao i na to da li postoje dodatni objekti na parceli. Mesta sa manje od 10.000 stanovnika, kao i 3. i 4. gradska zona mogu biti neprihvatljive za uspostavljanje hipoteke.
Ukoliko na parceli postoje dodatni objekti, obično se traži da i oni budu podobni za uspostavljanje hipoteke.
Minimalno učešće za kupovinu kuće se kreće u rasponu od 20% do 30%, osim ako se hipoteka stavlja na drugu, vredniju nekretninu, kada kredit može biti i bez učešća.
S obzirom na to da želite da iskoristite finansijsku podršku države porodicama sa decom u vidu novčane subvencije za učešće u kupovini prve nekretnine, u nastavku je link sa svim detaljima u vezi toga: https://www.minrzs.gov.rs/sr/usluge/subvencije-drzave-za-kupovinu-prvog-stana-ili-kuce
Pitanje: Poštovani,
Pišemo Vam u vezi sa našom namerom da kupimo stan u Beogradu i potrebom za vašim finansijskim savetima i uslugama.
Supruga i ja smo zaposleni, oboje na neodređeno vreme. Ona je pod ugovorom od marta 2022. godine, dok sam ja od juna 2023. godine.
Supruga ostvaruje mesečnu zaradu od 109.000 dinara, dok moja mesečna zarada iznosi 89.000 dinara. Takođe, imamo ušteđenih oko 25.000 evra koje bi iskoristili za učešće.
Naš glavni cilj je da saznamo kolika bi nam mesečna rata mogla biti, koliki iznos kredita možemo očekivati da dobijemo s obzirom na naša primanja i učešće, kao i koja banka nudi najpovoljnije uslove za stambeni kredit.
Takođe, zanima nas da li je moguće kombinovati naše plate prilikom apliciranja za zajednički kredit.
Molimo vas da nam pružite što detaljnije informacije o mogućnostima koje imamo, kao i vaše preporuke u vezi sa najboljim pristupom za ostvarivanje našeg cilja.
Pitanje postavili: Jelena i Jovan
Odgovor: S obzirom na to da želite da kupite stan u Beogradu, gde su cene nekretnina veće nego u manjim gradovima, najverovatnije da ćete morati da udružite zarade. Kao osnovica za obračun, u Vašem slučaju, bilo bi primanje u iznosu od 198.000,00 dinara.
Najduži rok za ovu vrstu kredita je 360 meseci, dok je starosna granica 70 godina.
Sa učešćem od 25.000,00 EUR, ukoliko bi to bilo 20% cene stana, visina kredita bi mogla biti do 96.000,00 EUR, a cena stana do 120.000,00 EUR. Iznos rate bio bi do 620,00 EUR.
Ukoliko je za Vas i suprugu ovo prva nekretnina koju kupujete, banke odobravaju kreditiranje sa učešćem od 10%, pa bi visina kredita mogla biti do 153.000,00 EUR, a cena stana do 170.000,00 EUR. Iznos rate u ovom slučaju bio bi do 980,00 EUR.
Napominjemo da su navedeni primeri dati okvirno, jer se ponude banaka i načini obračuna kreditne sposobnosti mogu razlikovati, pa samim tim i visina kredita koji bi Vam mogao biti odobren.
Većina banaka dozvoljava 60% zaduženja u odnosu na zaradu kod ove vrste kredita.
Takođe, ovo su primeri sa najdužim rokom otplate, 360 meseci.
Imajte u vidu da, bez obzira na to što su kamatne stope na stambene kredite niže u odnosu na gotovinske, što je duži rok otplate, to ćete više novca dati na ime kamate, pa se može desiti da na rok od 360 meseci, ukupan iznos koji vraćate bude duplo veći u odnosu na podignuti kredit.
Što se tiče vrste kamatne stope, banke nude fiksne i varijabilne kamatne stope.
Fiksne kamate nude sigurnost tokom celog perioda otplate, dok varijabilne znače da Vam se rata u toku celog perioda otplate može menjati na gore ili dole u odnosu na inicijalnu.
Pored novca za učešće, postoje izdaci vezani za odobrenje i realizaciju kredita u ukupnom iznosu od oko 150.000,00 dinara. Tu spadaju sledeći troškovi: izrada procene (12.000,00 – 15.000,00 dinara), list nepokretnosti (540,00 dinara ukoliko se uzima kod javnog beležnika), overa založne izjave (4.320,00 – 20.160,00 dinara u zavisnosti od iznosa kredita), overa kupoprodajnog ugovora (u skladu sa javnobeležničkim cenovnikom, u zavisnosti od cene nekretnine), taksa za upis hipoteke (u skladu sa katastarskim cenovnikom u zavisnosti od visine kredita), osiguranje nepokretnosti koja se stavlja pod hipoteku (godišnja premija zavisi od građevinske vrednosti i može se kretati od 5.000,00 – 20.000,00 dinara).
Kupci prvog stana imaju pravo na povraćaj PDV-a ukoliko stan kupuju od investitora koji je pravno lice.
Kupci prvog stana oslobođeni su poreza na prenos apsolutnih prava.
Što se tiče ovih olakšica, možete se raspitati u poreskoj upravi.
Predlažemo da za početak pronađete nekretninu koja Vama i supruzi odgovara, proverite da li je željena nekretnina bez tereta i zabeležbi (podatak se može proveriti preko https://katastar.rgz.gov.rs), a zatim obiđete nekoliko banaka i pronađete ponudu koja vam najviše odgovara.
Sajt Bankarski savetnik ne analizira konkretne ponude banaka, pa Vam u tom smislu ne može dati podatak o pojedinačnim uslovima.
Pitanje: Poštovani,
Zanima me da li je prilikom delimične otplate stambenog kredita (u visini npr 10% glavnice) pametnije smanjiti mesečnu ratu ili broj godina?
Ugovor sa bankom je na 30 godina, fiksna kamatna stopa je u pitanju.
Pitanje postavio: Živan
Odgovor: Mišljenja smo da je bolje skratiti rok otplate kredita, jer će time ukupan iznos kamate koji vraćate banci biti manji.
Ukoliko Vam je visina rate koju trenutno plaćate prihvatljiva, imate mogućnost da izvršite delimičnu prevremenu otplatu za željeni iznos i skratite rok otplate za onoliko meseci koliko je potrebno da Vam rata ostane na istom nivou.
U tom slučaju procedura bi trebalo da bude vrlo jednostavna, jer ne narušavate kreditnu sposobnost izračunatu prilikom odobrenja stambenog kredita. Ista je situacija i ukoliko sa delimičnom prevremenom otplatom smanjujete mesečni anuitet.
Međutim, ukoliko želite da skratite rok otplate uz povećanje mesečnog anuiteta, banka će Vam najverovatnije tražiti proveru kreditne sposobnosti, što može iziskivati dodatnu dokumentaciju i troškove vezane za samu analizu.
Sve do 31.12.2024. godine banke neće naplaćivati naknadu za delimičnu prevremenu otplatu i skraćenje roka.
Pitanje: Poštovani,
Da li mogu i u kom iznosu da podignem stambeni kredit ako sam na porodiljskom bolovanju? Prijavljena sam na neodređeno i naknada na porodiljskom bolovanju iznosi 43.000 dinara.
Pitanje postavila: Aleksandra
Odgovor: Moguće je podizanje stambenog kredita za vreme porodiljskog odsustva.
Potrebno Vam je Rešenje o porodiljskom odsustvu i standardna dokumentacija definisana uslovima konkretne banke.
Visina kredita se može kretati u rasponu od 15.000,00 do 25.000,00 EUR, okvirno, u zavisnosti od poslovne politike banke, načina obračuna kreditne sposobnosti i roka otplate.
Svakako biste morali da obiđete više banaka, jer uslovi mogu biti veoma različiti.
Možda će Vam biti od koristi i informacija za mogućnost dobijanja finansijske podrške u vidu novčane subvencije koju je obezbedila država porodicama sa decom, za učešće u izgradnji ili kupovini prve kuće ili stana. U nastavku je link sa svim detaljima, ukoliko ispunjavate uslove: https://www.minrzs.gov.rs/sr/usluge/subvencije-drzave-za-kupovinu-prvog-stana-ili-kuce
Pitanje: Prema članu 36 zakona penal za prevremenu otplatu stambenog kredita se plaća za uplatu preko 1 milion dinara u iznosu od 1%. Ukoliko otplatim 3 miliona dinara da li se plaća naknada na celu ili umanjenu sumu za ovaj prvi milion? Dakle penal je 20 000 dinara ili 30 000 dinara?
Pitanje postavio: Dušan
Odgovor: Prema najnovijoj odluci NBS donetoj 13.9.2023. godine i koja će biti na snazi do 31.12.2024. godine, tokom tog perioda banke neće naplaćivati naknadu za delimičnu ili potpunu prevremenu otplatu stambenih kredita.
Ukoliko u tom periodu otplatite 3.000.000,00 dinara, naknada će iznositi 0 dinara.
Inače biste naknadu platili na iznos od 2.000.000,00 dinara, jer se na prvih 1.000.000,00 dinara otplaćenih u toku jedne godine ne naplaćuje naknada.
Naknada se može ugovoriti do visine pretrpljene štete zbog prevremene otplate, a najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine. Ako je ovaj period kraći, ova naknada ne može biti veća od 0,5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita.
Pitanje: Poštovani,
Imam stambeni kredit u Intesa banci. Pre tri meseca sam se informisala kod službenice koja mi je realizovala kredit o delimičnoj prevremenoj otplati kredita. Rekla mi je da se sve reši u jednom danu.
Kada sam došla 25.12.2023. godine s molbom da uplatim određen iznos da bi smanjila rok otplate nastale su komplikacije. Rekla mi je da to ne može bez zahteva NKOSK-u, a ako smanjim ratu to mogu bez zahteva.
Odbila sam smanjenje rate. Uplatila sam 30 EUR za zahtev NKOSK-u.
Stupila sam u kontakt s službenikom NKOSK-a na šta mi je on rekao da zahtev ne može biti obrađen zbog neizmirenih obaveza Intese prema NKOSK-u rekavši mi da ih banka kontaktira.
Mene službenica banke ubeđuje da su taj problem rešili i da moj zahtev može biti odbijen iz razloga što ja nisam zaposlena u Srbiji. Da li je ovo istina i kome da se ja obratim?
Unapred zahvalna
Pitanje postavila: Dragana
Odgovor: Osiguranjem stambenog kredita kod Nacionalne korporacije štiti se banka, a ne klijent, iako taksu za podnošenje zahteva i premiju osiguranja, snosi korisnik kredita.
Jedna od mogućnosti definisana Zakonom o zaštiti korisnika finansijskih usluga je delimična prevremena otplata kredita. Kod večine banaka, najjednostavnija je procedura delimična prevremena otplata bez skraćenja roka. Potrebna je samo lična karta, uplata i potpis na zahtevu za prevremenu otplatu. Banka izrađuje aneks ugovora, novi plan otplate i obavezne elemente ugovora.
Ukoliko klijent želi delimičnu prevremenu otplatu i skračenje roka, menjaju se ugovorom definisani uslovi, što može zahtevati saglasnost svih strana koje su učestvovale u procesu odobrenja kredita.
U Vašem slučaju, zaista bi najjednostavnije bilo da uplatite željeni iznos, bez skračenja roka. Smanjićete glavnicu kredita i mesečni anuitet. To možete raditi nebrojeno puta sve do konačne otplate kredita.
Što se tiče Vašeg pitanja u vezi osiguranja i zaposlenja u inostranstvu, u Uslovima za osiguranje kredita Nacionalne korporacije, definisano je da korisnik kredita MOŽE biti lice državljanin Republike Srbije sa boravkom u inostranstvu dužim od godinu dana.
Predlažemo da se ponovo obratite Nacionalnoj korporaciji, ali putem mejla na adresu: info@nkosk.rs, opišete celu sutuaciju i pitate da li je potrebno ponovo podnositi zahtev za osiguranje kredita, kao i da li je to moguće imajući u vidu navode zaposlenog u NKOSK-u.
U zavisnosti od odgovora, ukoliko ima potrebe, možete uložiti prigovor svojoj banci.
Pitanje: Poštovani! Ovom prilikom želim da Vas pitam sledeće:
Supruga je nosilac stambenog kredita i sad je došlo do toga da se stan prebaci na drugu osobu, odnosno njenu majku.
Da li je moguće da se i stambeni kredit prebaci na tu osobu i kako ta procedura ide i da li uopšte to ide?
Zahvaljujem! Srdacan pozdrav!
Pitanje postavio: Predrag
Odgovor: Prebacivanje stambenog kredita sa jedne osobe na drugu, zapravo je odobravanje novog kredita, pa samim tim i svi uslovi moraju biti ispunjeni: kreditna sposobnost podnosioca zahteva, ročnost kredita i slično.
Treba imati u vidu da je rok otplate stambenog kredita u većini banaka do 70 godina života.
Ukoliko se zahtev podnosi u istoj banci, dokumentacija može biti nešto jednostavnija od one koju biste morali da priložite za novi kredit, a sve to zavisi od poslovne politike banke.
Drugim rečima, moguće je, uz ispunjenje standardnih uslova za odobrenje ove vrste kredita.
Pitanje: Poštovani, interesuje me da li je moguće imati dva stambena kredita?
Pitanje postavila: Marija
Odgovor: Moguće je imati dva stambena kredita, a sve u zavisnosti od Vaše kreditne sposobnosti.
Kreditna sposobnost se određuje odnosom trenutnih mesečnih kreditnih obaveza i visinom mesečnih primanja.
Same uslove odobravanja kredita banke definišu svojom poslovnom politikom.
I na kraju, nov stambeni kredit ne mora nuzno biti podignut u istoj banci, u zavisnosti od toga da li postojeća i nova banka insistiraju na prenosu zarade ili ne.
Pitanje: Poštovani, da li je pametno da na ime smanjenja glavnice stambenog kredita uplatim sumu od 3.000,00 EUR. Ostalo mi je 10.000,00 EUR.
Pitanje postavila: Marina Jovanović
Odgovor: Uvek je pametno uplatiti na ime smanjenja duga prema banci. Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijsih usluga, delimična prevremena otplata po stambenom kreditu je bez naknade za iznose do 1.000.000,00 dinara, u jednoj godini.
Iznos koji želite da uplatite neće drastično uticati na smanjenje mesečnog anuiteta, mada i to zavisi od preostalog roka, ali će svakako uticati na smanjenje preostalog, ukupnog iznosa kamate koji vraćate banci.
Procedura je vrlo jednostavna. Potpišete zahtev, uplatite željeni iznos i nakon par dana dobijete aneks ugovora i novi plan otplate.
Ako želite da skratite rok otplate banka Vam može naplatiti naknadu u skladu sa svojim cenovnikom.
Pitanje: Imam stambeni kredit. Prilikom usklađivanja kamate sa rastom EURIBOR-a smanjena mi je glavnica u rati otplate sa 82 na 64 EUR. Ukupna rata je 139 EUR.
Da li je to u redu? Kredit je na 250 meseci, otplaćeno je 36 rata.
Pitanje postavio: Duško Gole
Odgovor: Normalno je što Vam se sa povećanjem kamatne stope povećao udeo kamate u rati kredita.
Primer: Za stambeni kredit sa ostakom duga od oko 20.000,00 EUR i preostalim periodom otplate od 13 godina, kod kojeg se nominalna kamatna stopa povećala sa 5,00% na 5,76%, preostala kamata se povećala sa oko 7.300,00 EUR na oko 8.600,00 EUR. Pošto period otplate ostaje isti, kamata u mesečnoj rati će se prosečno povećati za oko 8,00 EUR. Preostali iznos glavnice duga se svakako neće menjati, ali će se samo drugačije preraspodeliti otplata u preostalom periodu u odnosu na prethodni plan otplate kredita.
Na kraju ovog odgovora videćete link za finansijski kalkulator na sajtu NBS. Namena ovog kalkulatora je da se vide efekti promena promenljivog elementa nominalne kamatne stope na ukupnu kamatu koju korisnik kredita treba da vrati.
Ukoliko imate sačuvan prethodni plan otplate, kao i najnoviji, ubacite potrebne elemente u navedeni kalkulator i videćete koliko Vam se promenila, odnosno povećala ukupna kamata, a samim tim i udeo kamate u mesečnom anuitetu.
Kalkulator uticaja pretpostavljene promene nominalne kamatne stope i/ili kursa dinara
Pitanje: Da li mogu da ugasim račun u banci i prenesem primanja u drugu banku ako sam jemac za stambeni kredit?
Pitanje postavio: Miroslav
Odgovor: Sve zavisi, da li ste solidarni dužnik ili žirant.
Solidarni dužnik najčešće ima obavezu da prima zaradu u banci u kojoj je i glavni dužnik, a naravno i stambeni kredit za koji su oboje vezani. Solidarni dužnik se traži u situacijama kada je zarada nosioca kredita nedovoljna da bi se odobrio željeni iznos. Oboje potpisuju ugovor o kreditu i u slučaju da glavni dužnik nema dovoljno sredstava na svom tekućem računu, za naplatu rate, dug se naplaćuje od solidarnog dužnika.
Žirant svojim potpisom garantuje da će u slučaju da nosilac kredita prestane da otplaćuje kredit, preuzeti tu obavezu. Žirant potpisuje ugovor o jemstvu. Ne mora biti vezan zaradom za banku u kojoj je odobren stambeni kredit.
Ali, svaka banka ima svoju poslovnu politiku. Potrebno je da pročitate ugovor o kreditu i/ili ugovor o jemstvu (ukoliko ste žirant).
Ako u ugovoru nije navedeno da imate obavezu primanja zarade preko banke, odobravaoca kredita, možete zatvoriti račun i zaradu preusmeriti na drugu banku.
Pitanje: Kako je moguće da mi banka vrši promenu tromesečno, pritom obračunavaju šestomesečni euribor? Hvala unapred.
Pitanje postavio: Orestis
Odgovor: Interval u kome banka vrši promenu mesečnog anuiteta, odn. kamatnu stopu koju tom prilikom koristi, treba odvojeno posmatrati.
Ukoliko je u Vašem ugovoru o kreditu navedeno da će banka primenjivati šestomesečnu vrednost EURIBOR-a, a da će se usklađivanje vršiti na kvartalnom nivou (na svaka tri meseca), onda je sve u redu. To znači da će na svaka tri meseca banka izvršiti promenu anuiteta i to tako što će šestomesečnu vrednost EURIBOR-a (važeću u tom trenutku) dodati na fiksni elemenat kamate i to primeniti na preostali dug po kreditu. Imajte u vidu da se i šestomesečna vrednost EURIBOR-a usklađuje na mesečnom nivou.
Ukoliko je u Ugovoru naveden drugačiji način obračuna kamatne stope, odn. drugačiji period njenog usklađivanja, predlažem da uložite zvaničan, pisani prigovor banci. Postoji zakonski rok od 15 dana za odgovor na reklamaciju. U slučaju da ni nakon tog roka ne postignete dogovor sa bankom, možete se obratiti Narodnoj banci Srbije. Potrebno je da obrazložite problem i priložite Ugovor i odgovor poslovne banke.
Pitanje: Želim stambeni kredit za montaznu kucu ili zidanu Jos bolje ako može. Zemljiste je u vlasništvu i ima sve dozvole. Koja banka nudi ove usluge i da je povoljna?
Pitanje postavila: Ana
Odgovor: Ukoliko želite da kupite montažnu kuću, predmet hipoteke može biti ta nekretnina. Međutim, ukoliko želite da zidate kuću, onda će Vam banka tražiti da hipoteku stavite na neki drugi objekat, bar dok kuću ne završite i uknjižite. Razlog je taj što kod montažnih kuća, banka potpiše ugovor sa izvođačem, kojim se on obaveže da objekat završi u određenom roku. Na taj način banka je sigurna da će moći da uspostavi hipoteku na predmetnoj nekretnini u roku od, recimo, dva meseca. Vrlo je važno i gde se plac nalazi.
U ovom trenutku je teško pričati o povoljnim kamatama za sve vrste kredita, pa i za stambene. Ali, ako Vam je važno da što pre rešite stambeno pitanje, prikupite ponude više banaka i napravite poređenje. Tražite ponudu u zvaničnoj formi sa iskazanim svim troškovima koji se odnose na odobrenje i korišćenje kredita.
Za kupovinu montažne kuće na kredit, možete se raspitati kod sledećih banaka: Erste Banka, ProCredit, OTP, Poštanska štedionica, NLB Komercijalna. Svakako, prvo krenite od svoje banke, kao i od firme od koje biste eventualno kupili montažnu kuću. Moguće je da ta firma ima neki poseban ugovor sa nekom od banaka za kredite pod povoljnijim uslovima od standardnih stambenih kredita.
Pitanje: Poštovani, stambeni kredit sam osigurao kod nacionalne korporacije. Koja je prednost tog osiguranja? Mogu li na primer tražiti smanjenje rate pošto mi je rata za stan skočila za oko 60 eura.
Hvala.
Pitanje postavio: Saša
Odgovor: Osiguranjem kredita kod Nacionalne korporacije, štiti se banka, a ne korisnik kredita. U slučaju da klijent prestane sa otplatom kredita, Nacionalna korporacija ima obavezu da banci isplati određeni procenat na ime nastalog gubitka, dok se predmetna nekretnina ne proda. Nakon prodaje, banka će prvo pokriti svoja potraživanja, a višak, ukoliko postoji, isplatiti korisiku stambenog kredita. Ne možete tražiti smanjenje rate, na ime ove vrste osiguranja. Možete se obratiti svojoj banci sa molbom za prelazak na fiksnu kamatnu stopu. Naravno, dobro pročitajte ponuđene uslove, visinu nove kamatne stope, nove rate. Imajte u vidu da ukoliko se prebacite na fiksnu kamatu, a u nekom trenutku dođe do pada vrednosti Euribora, vaša rata će ostati na istom nivou.
Druga mogućnost je da podnesete zahtev za produženje roka otplate kredita za najduže 5 godina. To je najnovija odluka Narodne banke i predstavlja vid olakšica u otplati stambenih kredita. Postoje određeni uslovi koje je bitno zadovoljiti, o čemu se možete informisati u svojoj banci. Produženjem roka, smanjujete visinu mesečnog anuiteta, ali ukupan iznos kamate koju plaćate banci, će biti veći.
Pitanje: Da li je u ovom trenuktu isplativije preći na kredite sa fiksnom kamatnom stopom ili ostati sa promenljivom?
Pitanje postavila: Milica Bgd
Odgovor: Iako pitanje deluje jednostavno, odgovor svakako nije.
Krediti sa fiksnom kamatnom stopom najčešće uračunavaju rizik od budućih promena kamatnih stopa, tako da, posmatrano kroz kompletan period otplate, očekivano predstavljaju nešto skuplju opciju u odnosu na stambene kredite sa promenljivom kamatnom stopom…
Pitanje: Da li je isplativo refinansirati stambene kredite?
Pitanje postavio: Zabrinuti korisnik stambenog kredita
Odgovor: Najčešće nije. Ali, u određenim situacija to može biti prihvatljiva opcija. Morali biste mi dostaviti više detalja u vezi Vašeg kredita i nove ponude kako bi Vam dali konkretniji odgovor.
Pitanje: Postovanje. Da li je moguce podneti zahtev za stambeni kredit, ukoliko podnosilac nije u stalnom radnom odnosu??
Pitanje postavio: Petar
Odgovor: Koliko znam, nije mogće. Ali, postoje banke koje imaju posebne uslove za korporativne klijente i njihove zaposlene, tako da se svakako treba raspitati. Ili, varijanta uz solidarnog dužnika ili žiranta.
Pitanje: Želim da kupim kuću, ali mi u banci prave problem jer na tom placu postoji i letnja kuhinja koja nije uknjižena. Šta da radim?
Pitanje postavio: Borislav
Odgovor: Kada kupujete kuću, bitno je da svi objekti na datoj parceli budu uknjiženi. Razlog je što banke traže da se na sve objekte stavi hipoteka. U ovom slučaju, ili će prodavac legalizovati pomoćni objekat ili će ga srušiti.